O objetivo da manutenção predial é manter o edifício confortável para todos os frequentadores. Isso implica cuidados constantes – manutenção de rotina – mas também cuidados de manutenção preventiva para preservar os equipamentos e as estruturas. Depois, quando não é mais possível proporcionar o mesmo nível de conforto, chega o momento de realizar reabilitações nos edifícios.
Onde
- Edifícios públicos
- Centros comerciais
- Edifícios de escritórios
- Hotéis, casas de repouso, condomínios
Por quê
- Mantém o valor do edifício
- Melhora as condições do edifício
- Conserva a segurança e confiabilidade
- Evita o desgaste excessivo dos equipamentos
Quem é responsável pela manutenção predial?
Como diz o ditado, é preciso de uma vila inteira. Para que a manutenção predial seja bem sucedida, é essencial organizar um departamento de manutenção em que todas as funções estão bem definidas. Além disso, é importante que todos os frequentadores do edifício façam um esforço para o manter no melhor estado possível.
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Gestores de manutenção
Os gestores de manutenção são os responsáveis pelo plano de manutenção. Precisam planejar, atribuir as tarefas, gerir a equipe técnica e decidir como reagir quando algum dano acontece. No caso das empresas que subcontratam diversos serviços de manutenção, também verificam se o contrato está sendo cumprido nos termos estabelecidos.
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Técnicos
Os técnicos de manutenção fazem inspeções regulares, tarefas de manutenção preventiva, e respondem aos danos (manutenção corretiva). Podem ser multidisciplinares ou especialistas em um tipo de manutenção, como manutenção elétrica, manutenção AVAC, canalização, etc.
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Zeladores, limpeza & governança
Os zeladores fiscalizam e mantêm o bom funcionamento das áreas comuns do edifício. Além dos zeladores, as equipes de limpeza e governança são responsáveis por muitos cuidados que mantêm o edifício limpo e agradável.
Quais tipos de manutenção fazem parte da manutenção predial?
Manutenção de Rotina
A manutenção de rotina engloba as tarefas diárias, semanais e periódicas que mantêm o edifício nas condições ideais para os frequentadores, como a limpeza, a gestão de resíduos ou a gestão de pragas. Apesar do foco estar neste tipo de ‘soft facility management’, também inclui inspeções visuais ou pequenas reparações (por exemplo, substituir lâmpadas queimadas). Geralmente, está a cargo dos zeladores do edifício.
Manutenção Preventiva
A manutenção preventiva de edifícios tem o objetivo de manter a estrutura confortável e segura para os frequentadores. Muitas vezes, é feita a partir de Manuais de Operação e Manutenção.
A manutenção preventiva em edifícios contempla vários serviços diferentes. Primeiro, existe a manutenção de equipamentos elétricos, instalações de gás, AVAC, elevadores, escadas rolantes e outros ativos usados diariamente por quem usufrui do edifício. Depois se junta a manutenção da estrutura e da área exterior, que inclui o isolamento do edifício, as coberturas e sistemas de segurança.
Dessa forma, o segredo para uma excelente manutenção predial é planejar e encaixar todos os trabalhos no mesmo cronograma. Felizmente, grande parte do plano de manutenção preventiva é composto por ordens de trabalho que se repetem com uma certa periodicidade, por isso é possível automatizar fluxos de trabalho com a ajuda de um software de gestão de manutenção inteligente.
Em alternativa, a manutenção preventiva pode ser substituída por manutenção baseada na condição ou manutenção preditiva.
Manutenção Corretiva
A manutenção predial não é exceção: a manutenção corretiva deve ser usada como último recurso. O ideal é que os equipamentos do edifício nunca fiquem fora de serviço. Ainda assim, os erros acontecem: veja aqui como pode reduzir o MTTR.
Obras de Reabilitação e Restauração
Nos últimos anos, a União Europeia tem feito um esforço para aumentar a eficiência energética de edifícios mais antigos, incluindo escolas, edifícios de escritórios e outros prédios públicos. Apesar de uma manutenção adequada contribuir para reduzir o consumo dos edifícios, na maioria dos casos são necessárias obras de remodelação profundas.
Depois de obterem uma certificação energética A+ ou emissões de carbono nulas, os edifícios não necessitam novamente de reformas intensivas a curto e médio-prazo. No entanto, os manuais de operação e utilização devem ser atualizados para que considerem a manutenção da nova infraestrutura e a vida útil esperada dos materiais usados no sistema de envelope.
No caso dos edifícios históricos, nem sempre é possível limpar ou restaurar esculturas, azulejos, pinturas ou trabalhos de madeira ao seu estado original por conta da origem dos materiais. Nesse caso, deve se ponderar a colocação de réplicas, que facilitam a manutenção rotineira sem desvirtuar a arquitetura do edifício.
Como tornar a manutenção de edifícios mais eficiente?
A melhor forma de tornar a manutenção de edifícios mais eficiente é usar um software de manutenção. Contudo, como dissemos acima, você pode tirar ainda mais proveito do software se escolher uma plataforma inteligente de manutenção.
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Acelerar o reporte de danos
Permita que os zeladores e o pessoal de limpeza consigam reportar danos facilmente através do software. Assim, os técnicos resolvem o problema muito mais depressa.
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Usar checklists para cada serviço
Crie checklists para cada serviço, assim você consegue replicar ordens de trabalho rapidamente e assegurar processos uniformes.
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Criar uma base de dados
Um CMMS funciona como uma base de dados onde os gestores podem registrar o plano de manutenção, atribuir tarefas e controlar o inventário. Do ponto de vista dos técnicos, organizar os trabalhos assim facilita a consulta de documentos e dos procedimentos padrão para cada ativo.
A plataforma de gestão de manutenção inteligente leva estas funcionalidades ainda mais longe. O software inteligente permite agendar tarefas, receber notificações quando um prazo se aproxima e atribuir trabalhos automaticamente, o que agiliza as operações no dia a dia.
- Acompanhar as operações em tempo real
Um software inteligente permite acompanhar as operações em tempo real para saber quais partes do edifício estão funcionando normalmente e quais estão interditadas. Estas atualizações permitem adaptar o atendimento ao cliente ou redirecionar os frequentadores para outras áreas do edifício.
A manutenção de edifícios exige um grande conhecimento técnico e a capacidade de gerenciar vários trabalhos ao mesmo tempo. Felizmente, a tecnologia pode te ajudar a lidar com todas essas demandas.
