O objectivo da manutenção predial é manter o edifício confortável para todos os utilizadores. Isso implica cuidados constantes – manutenção de rotina – mas também cuidados de manutenção preventiva para preservar os equipamentos e as estruturas. Depois, quando já não é possível proporcionar o mesmo nível de conforto, dá lugar às reabilitações de edifícios.

 

Onde

  • Edifícios públicos
  • Centros comerciais
  • Edifícios de escritórios
  • Hotéis, lares, condomínios

 

Porquê

  • Mantém o valor do edifício
  • Melhora as condições do edifício
  • Conserva a segurança e confiabilidade
  • Evitar o desgaste excessivo dos equipamentos

 

 

Quem é responsável pela manutenção predial?

 

“It takes a village”, como se diria em inglês. Para que a manutenção predial seja bem sucedida, tem de organizar um departamento de manutenção em que todas as funções estão bem definidas. Além disso, é importante que todos os utilizadores do edifício façam um esforço para o manter no melhor estado possível. 

 

 

  • Gestores de manutenção

Os gestores de manutenção são os responsáveis pelo plano de manutenção. Precisam de planear, atribuir as tarefas, gerir a equipa técnica e decidir como reagir perante uma avaria. No caso das empresas que subcontratam diversos serviços de manutenção, também verificam se o contrato está a ser cumprido nos termos estabelecidos.

 

 

  • Técnicos

Os técnicos de manutenção fazem inspeções regulares, tarefas de manutenção preventiva, e respondem às avarias (manutenção corretiva). Podem ser polivalentes ou especializar-se num tipo de manutenção, como manutenção elétrica, manutenção AVAC, canalização, etc. 

 

 

  • Zeladores, Limpeza & Housekeeping

Os zeladores fiscalizam e mantêm o bom funcionamento das áreas comuns do edifício. Além dos zeladores, as equipas de limpeza e housekeeping são responsáveis por muitos cuidados que mantêm o edifício limpo e agradável.

 

Que tipos de manutenção fazem parte da manutenção predial?

 

Manutenção de Rotina

A manutenção de rotina engloba as tarefas diárias, semanais e periódicas que mantêm o edifício nas condições ideais para os utilizadores, como a limpeza, a gestão de resíduos ou a gestão de pragas. Apesar do foco estar neste tipo de ‘soft facility management’, também inclui inspeções visuais ou pequenas reparações (por exemplo, substituir lâmpadas fundidas). Geralmente, está a cargo dos zeladores do edifício.  

 

Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva de edifícios tem o objetivo de manter a estrutura confortável e segura para os utilizadores. Muitas vezes, rege-se por Manuais de Operação e Manutenção

 

A manutenção preventiva em edifícios contempla vários  serviços diferentes. Primeiro, existe a manutenção de equipamentos elétricos, instalações de gás, AVAC, elevadores, escadas rolantes e outros ativos usados diariamente por quem usufrui do edifício. Depois junta-se a manutenção da estrutura e da zona exterior, que inclui o isolamento do edifício, as coberturas e sistemas de segurança.

 

Portanto, o segredo para uma excelente manutenção predial é planear e encaixar todos os trabalhos no mesmo cronograma. Felizmente, grande parte do plano de manutenção preventiva consiste em ordens de trabalho que se repetem com uma certa periodicidade, daí ser possível automatizar fluxos de trabalho com a ajuda de um software de gestão de manutenção inteligente. 

 

Em alternativa, a manutenção preventiva pode ser substituída por manutenção baseada na condição ou manutenção preditiva.    

 

Manutenção Corretiva

A manutenção predial não é excepção: a manutenção corretiva deve ser usada como último recurso. O ideal é que os equipamentos do edifício nunca fiquem fora de serviço. Ainda assim, os erros acontecem: veja aqui como pode reduzir o MTTR.

 

Obras de Reabilitação e Restauração

Nos últimos anos, a União Europeia tem feito um esforço para aumentar a eficiência energética de edifícios mais antigos, incluindo escolas, edifícios de escritórios e outros edifícios públicos. Apesar de uma manutenção adequada contribuir para reduzir o consumo dos edifícios, na maioria dos casos são necessárias obras de remodelação profundas.

 

Depois de obterem uma certificação energética A+ ou emissões de carbono nulas, não é expectável que os edifícios necessitem novamente de remodelações intensivas a curto e médio-prazo. No entanto, os manuais de operação e utilização devem ser atualizados para ter em consideração a manutenção da nova infraestrutura e a vida útil expectável dos materiais usados no sistema de envelope.

 

No caso dos edifícios históricos, nem sempre é possível limpar ou restaurar esculturas, azulejos, pinturas ou trabalhos de madeira ao seu estado original devido à fragilidade dos materiais. Nesse caso, deve ponderar-se a colocação de réplicas, que facilitam a manutenção rotineira sem desvirtuar a arquitetura do edifício.

 

Como tornar a manutenção de edifícios mais eficiente?

 

A melhor forma de tornar a manutenção de edifícios mais eficiente é usar um software de manutenção. Contudo, como dissemos acima, pode tirar ainda mais proveito do software se escolher uma plataforma inteligente de manutenção.

 

 

  • Acelerar o reporte de avarias.

Permita que os zeladores e o pessoal de limpeza consigam reportar avarias facilmente através do software. Assim, os técnicos resolvem o problema muito mais depressa. 

 

 

  • Usar checklists para cada serviço.

Crie checklists para cada serviço, de modo a conseguir replicar ordens de trabalho rapidamente e assegurar processos uniformes.

 

 

  • Criar uma base de dados.

Um CMMS funciona como uma base de dados onde os gestores podem registar o plano de manutenção, atribuir tarefas e controlar o inventário. Do ponto de vista dos técnicos, organizar os trabalhos assim facilita a consulta de documentos e dos procedimentos padrão para cada ativo.

 

A plataforma de gestão de manutenção inteligente leva estas funcionalidades ainda mais longe. O software inteligente permite agendar tarefas, receber notificações quando um prazo se aproxima e atribuir trabalhos automaticamente, o que agiliza as operações no dia a dia.

 

 

  • Acompanhar as operações em tempo real

Um software inteligente permite acompanhar as operações em tempo real, de modo a saber que partes do edifício estão a funcionar normalmente e quais é que estão interditas. Estas atualizações permitem adaptar o atendimento ao cliente ou redirecionar os utilizadores para outras zonas do edifício.

 

A manutenção de edifícios exige um grande conhecimento técnico e a capacidade de gerir vários trabalhos ao mesmo tempo. Felizmente, a tecnologia ajuda-nos a colmatar as limitações do cérebro humano!

 

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