El objetivo del mantenimiento de edificios es mantener el confort de un edificio para todos sus usuarios. Esto implica cuidados constantes –mantenimiento de rutina–, pero también cuidados de mantenimiento preventivos que preserven los equipos y las estructuras. Después, cuando ya no es posible proporcionar el mismo nivel de confort, se procede a la rehabilitación del edificio.

 

Dónde

  • Edificios públicos
  • Centros comerciales
  • Edificios de oficinas
  • Hoteles, residencias, condominios

 

Por qué

  • Mantiene el valor del edificio
  • Mejora las condiciones del edificio
  • Conserva la seguridad y confianza
  • Evita el desgaste excesivo de los equipos

 

¿Quién es el responsable del mantenimiento de edificios?

«It takes a village», como se diría en inglés. Para que el mantenimiento de edificios tenga éxito, debe establecerse un departamento de mantenimiento donde todas las funciones estén bien definidas. Además, es importante que todos los usuarios del edificio se esfuercen en mantener el edificio en el mejor estado posible.

  • Gestores de Mantenimiento

Los gestores de mantenimiento son los responsables por el plan de mantenimiento. Necesitan planear, atribuir tareas, gestionar el equipo técnico y decidir cómo reaccionar frente a una avería. En el caso de las empresas que subcontratan diversos servicios de mantenimiento, también se debe verificar si el contrato se está cumpliendo en los términos establecidos.

  • Técnicos

Los técnicos de mantenimiento hacen inspecciones regulares, tareas de mantenimiento preventivo y responden a las averías (mantenimiento correctivo). Pueden ser polivalentes o especializarse en un tipo de mantenimiento, como el mantenimiento eléctrico, mantenimiento del sistema AVAC, fontanería, etc.

  • Conserjes y Limpieza

Los conserjes vigilan y mantienen el buen funcionamiento de las áreas comunes del edifico. Además de los conserjes, los equipos de limpieza son responsables por mantener el edificio limpio y agradable.

¿Qué tipos de mantenimiento forma parte del mantenimiento de edificios?

Mantenimiento Rutinario

El mantenimiento rutinario engloba las tareas diarias, semanales y periódicas que mantienen el edificio en las condiciones ideales para los usuarios, como la limpieza, la gestión de residuos o la eliminación de plagas. A pesar de que se centra en este tipo de «soft facility management», también incluye inspecciones visuales o pequeñas reparaciones (por ejemplo, la sustitución de bombillas fundidas). Generalmente, estas funciones son responsabilidad del conserje del edifico.

 

Mantenimiento Preventivo

El mantenimiento preventivo de edificios tiene como objetivo mantener el confort y la seguridad de la estructura para los usuarios. Muchas veces, se rige por Manuales de Operaciones y Mantenimiento.

 

El mantenimiento preventivo en edificios contempla varios servicios. En primer lugar, existe el mantenimiento de equipos eléctricos, instalaciones de gas, sistemas AVAC, ascensores, escaleras rodantes y otros activos que utilizan diariamente los usuarios del edificio. Esto se une al mantenimiento de la estructura y de la zona exterior que incluye el aislamiento del edificio, los techos y los sistemas de seguridad.

 

Por lo tanto, el secreto para un excelente mantenimiento de edificios es planear y encajar todos los trabajos en un mismo cronograma. Afortunadamente, gran parte del plan de mantenimiento preventivo consiste en órdenes de trabajo que se repiten con cierta periodicidad, por lo que se pueden automatizar los flujos de trabajo con la ayuda de un software de gestión de mantenimiento inteligente.

 

El mantenimiento preventivo puede sustituirse por un mantenimiento basado en la condición o mantenimiento predictivo.

 

Mantenimiento Correctivo

El mantenimiento de edificios no es la excepción: el mantenimiento correctivo debe ser el último recurso. Lo ideal es que los equipos del edificio nunca lleguen a parar de funcionar. De cualquier forma, suceden errores: aquí puedes ver cómo reducir el MTTR.

 

Obras de Rehabilitación y Restauración

En los últimos años, la Unión Europea ha hecho un esfuerzo para aumentar la eficacia energética de los edificios más antiguos, incluyendo escuelas, oficinas y otros edificios públicos. A pesar de que un mantenimiento adecuado contribuye a reducir el consumo de los edificios, en la mayoría de los casos se necesitan obras de rehabilitación profundas.

 

Después de obtener un certificado energético A+ o de emisiones de carbono nulas, los edificios no suelen necesitar rehabilitaciones intensivas a corto o medio plazo. Sin embargo, los manuales de operación y uso deben actualizarse para que tengan en consideración el mantenimiento de la nueva infraestructura y la vida útil esperable de los materiales usados en el sistema de sobre.

 

En el caso de los edificios históricos, no siempre es posible limpiar o restaurar esculturas, azulejos, pinturas o diseños de madera debido a la fragilidad de los materiales. En esta caso, una posible solución sería utilizar réplicas que faciliten el mantenimiento rutinario sin desvirtuar la arquitectura del edificio.

 

¿Cómo hacer el mantenimiento de edificios más eficaz?

La mejor forma de hacer que el mantenimiento de edificios sea más eficaz es usar un software de mantenimiento. En definitiva, como señalamos antes, puedes sacar más provecho del software si escoges una plataforma inteligente de mantenimiento.

 

  • Acelera el informe de averías.

Permite que los conserjes o el personal de limpieza pueda informar de averías fácilmente a través del software. Así, los técnicos resolverán los problemas de forma mucho más rápida.

 

  • Usa listas de verificación para cada servicio.

Crea listas de verificación para cada servicio para poder replicar las órdenes de trabajo rápidamente y asegurar procesos uniformes.

 

  • Crea una base de datos.

Una GMAO funciona como una base de datos donde los gestores pueden registrar el plan de mantenimiento, atribuir tareas y controlar el inventario. Desde el punto de vista de los técnicos, organizar el trabajo así facilita la consulta de documentos y de procedimientos modélicos para cada activo.

La plataforma de gestión de mantenimiento inteligente lleva todas estas funcionalidades todavía más lejos. Un software inteligente permite programar tareas, recibir notificaciones cuando un plazo se aproxima y atribuir trabajos automáticamente, lo que agiliza las operaciones del día a día.

 

  • Controla las operaciones en tiempo real

Un software inteligente permite monitorear las operaciones en tiempo real, de modo que pueden saberse las partes del edifico que funcionan normalmente y las que presentan restricciones. Estas actualizaciones permiten adaptar la atención al cliente o redirigir a los usuarios a otras zonas del edificio.

El mantenimiento de edificios exige un gran conocimiento técnico y la capacidad de gestionar varios trabajos al mismo tiempo. ¡Afortunadamente, la tecnología nos ayuda a superar las limitaciones del cerebro humano!