A manutenção de imóveis refere-se às atividades e tarefas regulares que são realizadas para garantir a conservação, funcionalidade e estética adequadas de um edifício. Abrange uma ampla gama de intervenções, incluindo inspeções de segurança, procedimentos de limpeza, medidas de controlo de roedores e outras pragas, gestão de resíduos, jardinagem e paisagismo, bem como as reparações necessárias para manter os ativos do imóvel em boas condições de funcionamento.
Tipos de edifícios e indústrias que requerem manutenção
A manutenção de edifícios, ou manutenção predial, é fundamental em vários setores. Edifícios e complexos residenciais, como prédios de apartamentos e condomínios, requerem manutenção periódica para garantir a satisfação dos moradores e um ambiente de vida seguro. Também as propriedades comerciais, incluindo prédios de escritórios e lojas, precisam de manutenção para serem espaços agradáveis e funcionais, tanto para funcionários como para clientes. Já os edifícios industriais, como armazéns e fábricas, apresentam requisitos próprios de manutenção relacionados com equipamentos específicos e protocolos de segurança.
Diferenças entre Manutenção de Imóveis e Manutenção de Edifícios
Embora ambos os conceitos sejam frequentemente usados como sinónimos existem diferenças subtis entre os dois. Vamos explorar essas diferenças, quanto ao âmbito da manutenção e responsabilidades.
A manutenção de edifícios visa garantir a segurança, a habitabilidade e o funcionamento adequado dos edifícios e dos seus sistemas básicos, sendo as suas tarefas normalmente categorizadas com base em níveis de prioridade. As reparações de emergência têm precedência devido ao tempo ser um fator crítico e às restrições orçamentais. Embora os objetivos da manutenção de edifícios estejam alinhados com os da manutenção de imóveis é importante observar que a primeira nem sempre inclui o cuidado com o meio ambiente.
Exemplos de tarefas de Manutenção de Edifícios
- Limpeza de superfícies como calhas, corrimãos, janelas, chão e casas de banho.
- Monitorização da condição de portas, telhados, paredes e janelas.
- Reparação de ativos, como elevadores e sistemas AVAC, para garantir que operem sem problemas e em segurança.
- Manutenção dos sistemas de fornecimento dos serviços básicos, como canalização e sistema elétrico, para garantir a sua funcionalidade.
Exemplos de tarefas de Manutenção de Imóveis
- Eliminação de águas estagnadas em torno do edifício e implementação de sistemas de drenagem adequados.
- Reparação de fugas de água antes que causem danos e afetem outras áreas da propriedade.
- Manutenção regular de elevadores, incluindo poços de elevador e casas das máquinas.
- Corte e poda regulares de relvados, arbustos e árvores, bem como gestão da remoção de neve, se aplicável.
- Varrimento, limpeza e reparação dos parques de estacionamentos, incluindo tapar buracos, repintar linhas e manter sinalização adequada.
- Pintura ou retoques periódicos no exterior do edifício, para protegê-lo das intempéries e manter a sua aparência cuidada.
- Reparação de rachaduras e de superfícies irregulares para garantir pisos planos e seguros.
- Realização de inspeções proativas e regulares dos equipamentos de segurança contra incêndio.
O que é o International Property Maintenance Code?
O International Property Maintenance Code (IPMC) é um conjunto de regulamentos e standards desenvolvidos pelo International Code Council (ICC) para reger a manutenção, segurança e utilização de prédios e edificações em geral. O IPMC fornece diretrizes abrangentes para a manutenção de imóveis, com a missão de proteger a saúde, segurança e bem-estar dos seus ocupantes habituais e do público em geral. Estabelece os requisitos mínimos a cumprir de forma garantir os níveis corretos de manutenção e conservação do edificado.
Um dos principais objetivos do IPMC é abordar e prevenir a negligência, a degradação e a deterioração dos bens imóveis. Ao definir padrões para a sua manutenção, visa preservar a qualidade e o valor dos edifícios e melhorar a habitabilidade geral e a estética do meio envolvente. O código promove medidas proativas para identificar e resolver problemas de manutenção antes que se tornem problemas significativos.
Principais disposições presentes no IPMC
- Manutenção Exterior: o código aborda questões como a manutenção de telhados, paredes, janelas, portas e outros componentes exteriores para prevenir a deterioração e garantir a segurança e resistência do revestimento do edifício às intempéries.
- Manutenção Interior: inclui diretrizes para a manutenção de espaços interiores e sistemas internos, tais como saneamento adequado, ventilação, iluminação e prevenção de pragas e infestações. Aborda ainda o funcionamento seguro e eficiente de sistemas hidráulicos, elétricos e mecânicos.
- Segurança contra incêndio: do IPMC fazem parte regulamentos relacionados com a segurança contra incêndio, incluindo manutenção e teste de sistemas de deteção de fogo e de combate ao incêndio, desobstrução das zonas junto a mangueiras e hidrantes e regras para armazenamento e manuseio adequados de materiais perigosos.
- Padrões de utilização: o código estabelece regras para limites de ocupação, dimensões de quartos e requisitos mínimos de espaço habitável para garantir a saúde e a segurança dos ocupantes.
- Aplicação e conformidade: o IPMC fornece diretrizes para a aplicação das normas, incluindo procedimentos de inspeção, emissão de notificações ou avisos de incumprimento e imposição de penalidades por não conformidade.
Como um software de gestão de manutenção de imóveis pode ajudar
O líder de uma equipa de manutenção de imóveis deve possuir conhecimento técnico sobre sistemas de edifícios e procedimentos de manutenção. Além disso, uma boa comunicação e uma coordenação eficaz são essenciais para garantir que as tarefas são executadas com eficiência. Um software de gestão de manutenção de imóveis flexível pode ajudá-lo nesses aspetos — e em muitos outros.
Uma plataforma inteligente de gestão de manutenção (ou IMMP, de Intelligent Management Maintenance Platform) é uma solução completa concebida para agilizar os processos de manutenção de imóveis, independentemente da sua dimensão, que oferece funcionalidades como a gestão de pedidos de manutenção, acompanhamento de ordens de trabalho em tempo real e análise de dados.
Ao centralizar as operações de manutenção, uma IMMP fornece aos gestores de imóveis uma visão holística das atividades de manutenção do seu portfólio de ativos, o que lhes permite identificar tendências, alocar recursos com eficiência e tomar decisões baseadas em dados para otimizar as estratégias de manutenção.
Os benefícios de usar uma IMMP para gestão de manutenção de imóveis são múltiplos:
- Em primeiro lugar, melhora a comunicação e a colaboração entre gestores, equipas de manutenção, empreiteiros, fornecedores de serviços, inquilinos e propretários. As solicitações de manutenção podem ser enviadas através da plataforma, permitindo rastreamento contínuo e resolução oportuna.
- Em segundo lugar, uma IMMP agiliza os fluxos de trabalho automatizando tarefas de rotina, como a criação e a atribuição de ordens de trabalho. Isto reduz os encargos administrativos e garante uma alocação mais eficiente de recursos.
- Por fim, uma IMMP gera relatórios e análises abrangentes, fornecendo insights valiosos sobre tendências de manutenção, custos e desempenho de ativos.
Abraçar a tecnologia no âmbito da gestão de manutenção de imóveis abre caminho para operações simplificadas e, em última análise, leva a edifícios bem conservados, que respondem às necessidades e expectativas de utilizadores e proprietários.
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