Por vezes são utilizados como sinónimos, mas a gestão de ativos, de instalações e de manutenção não são a mesma coisa. Vamos ver o que as separa… e o que as semelhanças. 

 

O que é a Gestão de Ativos?

Um “ativo” é um bem valioso que beneficia o negócio. Pode ser algo tangível (como equipamentos, edifícios ou propriedades) ou intangível (como direitos de autor ou quotas de mercado). Como é compreensível, as empresas querem extrair o máximo ROI possível dos investimentos — e a gestão de ativos procura maximizar o seu valor ao longo do ciclo de vida.

 

Portanto, a gestão de ativos físicos é o processo através do qual as empresas procuram encomendar, operar, manter, atualizar ou liquidar os ativos da forma mais rentável. A ISO 55000:2014 estabelece uma norma internacional para a gestão de ativos. Mas é quase impossível conseguir a conformidade sem um sistema, por isso aqui estão 26 razões para ter um software de gestão de ativos.

 

Exemplos de Gestão de Ativos

É comum em indústrias com elevada densidade de ativos, como petróleo e gás, eletricidade e energia ou água e resíduos. A gestão de ativos é também decisiva na produção. A monitorização do desempenho dos ativos leva a uma manutenção atempada, menos downtime e menos perdas na produção, bem como a menos custos de reparação. Além disso, sem gestão do ciclo de vida dos ativos, as empresas não se podem preparar para o futuro.

 

Se se está a assemelhar muito a manutenção, pense num elevador. Os elevadores duram, em média, 20-25 anos. Entretanto, precisam de manutenção (e, de facto, duram mais se forem devidamente mantidos). No final do ciclo de vida, precisam de ser desativados e substituídos. Todo o processo de aquisição, operação, planeamento, conservação e substituição é gestão de ativos. A manutenção é o que acontece durante a vida útil do equipamento.

 

 

  • A gestão da fiabilidade é uma estratégia de gestão de ativos que se concentra na otimização da fiabilidade dos ativos, tendo em conta a criticidade e a condição. Está intimamente ligada à manutenção centrada na fiabilidade.

 

O que é a Gestão de Instalações?

Ao contrário da gestão de ativos, a gestão de instalações vai além da relação custo-eficácia. A Gestão de Instalações engloba tanto os chamados hard services — canalização, AVAC e outras intervenções técnicas — como os soft services. O objetivo dos soft services, como a limpeza ou design de interiores, é proporcionar mais funcionalidade, conforto e segurança aos utilizadores. A ISO 41001:2018 estabelece os requisitos para sistemas de Gestão de Instalações.

 

Contudo, a gestão eficiente de instalações não tem apenas a haver com conforto. Também reduz os custos! Segundo com a IBM:

  • poupanças em imóveis até 30%;
  • edifícios inteligentes resultam em poupanças de 30-50%; 
  • o envolvimento de funcionários com uma gestão de instalações de classe mundial resulta em mais 17% de produtividade, menos 41% de faltas e menos 59% de rotatividade.

 

Exemplos de Gestão de Instalações

Isto provavelmente explica porque é que a gestão de instalações desempenha um papel em tantos contextos. Ao contrário da gestão de ativos, que está principalmente ligada a ambientes industriais, a gestão de instalações é útil em habitação social, salas de estudantes, escolas, hospitais, condomínios e imobiliário. Em termos de negócios, está frequentemente associada ao setor da prestação de serviços, como edifícios de escritórios, hotéis e alojamento local, centros comerciais e parques.

 

Vamos voltar ao nosso elevador ou mesmo ao passadiço móvel que escolhemos para ilustrar este artigo. É um bem indispensável para proporcionar uma experiência agradável aos utilizadores, especialmente aos que transportam bagagem. Obviamente, necessita de manutenção para funcionar. Mas limpá-lo, mudar o tapete do chão, dirigir o fluxo de utilizadores para um lado ou para o outro, ou até deixar o desinfetante das mãos por perto — isso é gestão de instalações.

 

O que é a Gestão de Manutenção?

Como vimos até agora, a gestão de manutenção é uma grande parte tanto da gestão de ativos como da gestão de instalações, o que a torna indispensável para qualquer empresa ou entidade pública com uma grande infraestrutura. A manutenção evita downtime e interrupções de serviço, e os gestores têm que a fazer com orçamentos apertados e com o mínimo desperdício possível.

 

A gestão de manutenção tem de encontrar a melhor estratégia — manutenção corretiva, preventiva, baseada na condição ou preditiva — para cada ativo. Depois, todas as estratégias devem estar dentro do mesmo calendário e do mesmo orçamento. Normalmente, a manutenção recorre à subcontratação para satisfazer a procura, pelo que existe a dificuldade acrescida de gerir vários fornecedores e equipas.

 

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Exemplos de Gestão de Manutenção

A gestão de manutenção depende da infraestrutura, ativos e prioridades da empresa. Os trabalhos de manutenção comuns incluem:

  • AVAC
  • Elevadores
  • Canalização
  • Manutenção elétrica 
  • Manutenção de espaços exteriores
  • Manutenção industrial, por exemplo, lubrificação e soldadura
  • Manutenção de câmaras frigoríficas
  • Manutenção de coberturas, repintura, e outras tarefas de manutenção.

 

Software de Gestão de Ativos, de Instalações e de Manutenção

É evidente como as três se sobrepõem, pelo que o mesmo software pode frequentemente satisfazer as necessidades dos gestores de ativos, de instalações e de manutenção.

 

Os gestores de ativos precisam de criar um resisto de ativos, controlar o inventário e avaliar rapidamente a condição de cada equipamento. Por sua vez, os gestores de instalações necessitam de inventários detalhados de ativos, por vezes divididos por edifício, andar ou sala. Os gestores de manutenção precisam de saber o que está a acontecer (e onde) para responder aos pedidos e indicar aos técnicos para onde devem ir.

 

Antigamente, estas eram capazes de ter sido todas bases de dados diferentes ou folhas de cálculo distintas, mas esses tempos há muito que já lá vão. A maioria dos sistemas de gestão de manutenção computadorizados (CMMS) têm características suficientes para satisfazer cada necessidade. Agora, com plataformas inteligentes de gestão de manutenção como a Infraspeak, escolhe as aplicações de que necessita para construir um sistema adaptado às necessidades.

 

Além disso, pode dar acesso a vários fornecedores e prestadores de serviços. Isto significa que todas as partes da operação podem ser reunidas num único sítio, em vez de fazer vários contactos no início do dia. Quando todos usam a mesma plataforma, passa a acompanhar as ordens de trabalho e o cumprimento das mesmas num único dashboard.

 

Quer seja um gestor a trabalhar no terreno, ou um prestador de serviços a gerir vários locais, poderá ver o que está a acontecer em cada uma das instalações, com cada um dos ativos sob vigilância, e acompanhar o estado de cada tarefa.