{"id":14550,"date":"2022-06-24T22:54:41","date_gmt":"2022-06-24T22:54:41","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.infraspeak.com\/?p=14550"},"modified":"2023-05-04T16:42:31","modified_gmt":"2023-05-04T16:42:31","slug":"gestion-mantenimiento-edificios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/gestion-mantenimiento-edificios\/","title":{"rendered":"Gesti\u00f3n de edificios: qu\u00e9 es, qu\u00e9 abarca y cu\u00e1les son las mejores pr\u00e1cticas"},"content":{"rendered":"<div id=\"bsf_rt_marker\"><\/div><h2>\u00bfQu\u00e9 es la gesti\u00f3n de edificios?<\/h2>\n<p>La gesti\u00f3n de edificios es una subcategor\u00eda del Facility Management que se refiere a la operaci\u00f3n, el mantenimiento y la reparaci\u00f3n de una propiedad. El objetivo es mantener el edificio en las mejores condiciones posibles para que siga cumpliendo su funci\u00f3n. Puede referirse tanto a la gesti\u00f3n de edificios comerciales, por ejemplo centros comerciales o edificios de oficinas (<strong>mantenimiento de edificios<\/strong>), como a la gesti\u00f3n de edificios residenciales o condominios (<strong>mantenimiento residencial<\/strong>).<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 abarca la gesti\u00f3n de edificios?<\/h2>\n<p>La gesti\u00f3n del mantenimiento de edificios abarca servicios muy dispares. En primer lugar, hay servicios muy t\u00e9cnicos, como el mantenimiento de los ascensores o el sistema de protecci\u00f3n contra incendios, conocidos como \u00ab<a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/soft-hard-facility-management\/\">hard facility management<\/a>\u00ab. Por otro lado, hay servicios centrados \u00fanicamente en la comodidad de los usuarios del espacio, como la limpieza, el paisajismo o la se\u00f1alizaci\u00f3n, conocidos como \u00ab<a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/soft-hard-facility-management\/\">soft facility management<\/a>\u00ab.<\/p>\n<p>En cualquiera de estos \u00e1mbitos, la gesti\u00f3n de edificios debe tener en cuenta dos aspectos muy importantes. El primero es, por supuesto, el <strong>aspecto financiero<\/strong>: los costes operativos, los contratos de mantenimiento e incluso los gastos administrativos. El segundo es el <strong>aspecto medioambiental<\/strong>, es decir, el derroche de energ\u00eda, las emisiones de carbono y otras medidas para aumentar la eficiencia energ\u00e9tica del edificio.<\/p>\n<p>Aqu\u00ed presentamos una lista no exhaustiva de todo lo que abarca la gesti\u00f3n de edificios:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\">limpieza del edificio y fachadas<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">equipos del edificio (climatizaci\u00f3n, ascensores, sensores, generadores, etc.)<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">sistemas el\u00e9ctricos, fontaner\u00eda y costes de energ\u00eda<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">estructura del edificio (puertas, techos, ventanas, etc.)<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">exterior del edificio (jardines, terrazas, accesos, c\u00e1maras de vigilancia, etc.)<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Gesti\u00f3n del Mantenimiento de Edificios: \u00bfc\u00f3mo hacer el mantenimiento de edificios?<\/h3>\n<p>Al igual que en otros \u00e1mbitos, se aplican todos los <a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/tipos-de-mantenimiento\/\">tipos de mantenimiento<\/a> habituales: <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/mantenimiento-correctivo\/\">mantenimiento correctivo<\/a><\/strong>, <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/mantenimiento-preventivo\/\">mantenimiento preventivo<\/a><\/strong> y <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/mantenimiento-predictivo\/\">mantenimiento predictivo<\/a><\/strong>. El mantenimiento correctivo es el m\u00e1s rudimentario, mientras que el mantenimiento predictivo se centra en la <strong>disponibilidad y <a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/fiabilidad-de-los-activos\/\">fiabilidad<\/a> de los equipos<\/strong>. Es decir, se centra en mantener el funcionamiento habitual del edificio en todo momento.<\/p>\n<p>El mantenimiento predictivo est\u00e1 estrechamente vinculado a la <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/9-tecnicas-del-mantenimiento-basado-en-la-condicion\/\">monitorizaci\u00f3n de la condici\u00f3n<\/a><\/strong> y a la IoT. Por otro lado, la tecnolog\u00eda inteligente permite disminuir el derroche de energ\u00eda y hacer que los <a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/tecnologia-inteligente-y-sostenible\/\">edificios sean m\u00e1s sostenibles<\/a>. En el futuro, ser\u00e1 precisamente esta tecnolog\u00eda la que promueva la automatizaci\u00f3n de los edificios y d\u00e9 lugar finalmente a los \u00abedificios inteligentes\u00bb.<\/p>\n<h3>Ejemplos de IoT en edificios<\/h3>\n<ul>\n<li>sensor de climatizaci\u00f3n: permite encender y apagar el aire acondicionado o la calefacci\u00f3n en el momento \u00f3ptimo (por ejemplo, encenderlo media hora antes de que se necesite la habitaci\u00f3n o apagarlo cuando no se utilice);<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>sensores de movimiento: permiten saber qu\u00e9 espacios est\u00e1n siendo ocupados o no (por ejemplo, para saber cu\u00e1ntas personas han utilizado el ba\u00f1o y saber cu\u00e1ndo hay que limpiarlo);<\/li>\n<li>control de acceso: limitar el acceso a determinadas zonas restringidas del edificio mediante lectores de huellas dactilares o tarjetas de identificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Software para la gesti\u00f3n de edificios<\/h2>\n<p>A trav\u00e9s de un <a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/building-management-system-bms\/\"><strong>Building Management System<\/strong> <strong>(BMS)<\/strong><\/a> o un <strong>software de Gesti\u00f3n T\u00e9cnica Centralizada (GTC)<\/strong>, puedes reunir todos los sistemas del edificio en un solo programa (climatizaci\u00f3n, seguridad, iluminaci\u00f3n y sistemas mec\u00e1nicos). Esto permite controlar mejor el gasto energ\u00e9tico y minimizar los costes, adem\u00e1s de proporcionar m\u00e1s funcionalidad, comodidad y seguridad a los usuarios del espacio.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, la tecnolog\u00eda inteligente que hemos mencionado anteriormente puede conectarse a un sistema de automatizaci\u00f3n de edificios (<strong>Building Automation System<\/strong>) o a una <strong>Plataforma Inteligente de Mantenimiento<\/strong> (como Infraspeak). Reunir toda la informaci\u00f3n del edificio en un mismo software, o en un ecosistema digital que englobe todos los programas necesarios, tiene varias ventajas:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\">gestionar mejor los trabajos programados, pendientes y en curso;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">monitorizar mejor todo el ciclo de vida de los activos;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">ajustar la cadena de suministro y las existencias a las necesidades reales;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">registrar todos los contratos de servicio y los SLAs;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">controlar los costes con mantenimiento y operaci\u00f3n del edificio en tiempo real;<\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\">acceder a datos, estad\u00edsticas e informes autom\u00e1ticos.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Tipos de gesti\u00f3n de mantenimiento de edificios<\/h2>\n<p>Ante tantos servicios diferentes, no podr\u00eda haber un solo modelo de gesti\u00f3n. Los modelos de mantenimiento de edificios se dividen en tres tipos:<\/p>\n<h3><b>Modelo integral<\/b><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En este modelo, el mantenimiento de los edificios es gestionado totalmente por equipos internos. Seguir este modelo requiere que las empresas dispongan de herramientas y t\u00e9cnicos capaces de garantizar el mantenimiento. Teniendo en cuenta todos los servicios que engloba el Facility Management, esto supone enormes retos y costes operativos para la empresa. No s\u00f3lo en mano de obra y equipos, sino tambi\u00e9n en consumibles y log\u00edstica. \u00a0<\/span><\/p>\n<h3><b>Totalmente desagregado<\/b><\/h3>\n<p>Lo contrario del modelo integral es el modelo totalmente desagregado, en el que el mantenimiento lo gestiona un proveedor de servicios externo. Aunque haya que contratar a otros proveedores, la administraci\u00f3n s\u00f3lo tiene un punto de contacto. Sin embargo, tiene claras desventajas: p\u00e9rdida de control, p\u00e9rdida de datos y un posible aumento de los costes, ya que el proveedor puede aplicar m\u00e1rgenes a todos los servicios que contrata.<\/p>\n<h3><b>Modelo mixto<\/b><\/h3>\n<p>El modelo m\u00e1s com\u00fan es el \u00abmodelo mixto\u00bb. El control del Facility Management y la gesti\u00f3n de los contratos siguen siendo tareas internas, quiz\u00e1s incluso con un equipo interno de t\u00e9cnicos. Al mismo tiempo, las tareas m\u00e1s especializadas son realizadas por proveedores externos (subcontrataci\u00f3n). Aproximadamente el 88% de las empresas <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/estadisticas-de-mantenimiento\/\">subcontratan el facility management<\/a><\/strong>. Por t\u00e9rmino medio, el 23% de las tareas se asignan a proveedores externos.<\/p>\n<h2>Mejores pr\u00e1cticas en la gesti\u00f3n de edificios<\/h2>\n<ul>\n<li>\n<h3>Trazar el mapa de los activos<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Identificar y trazar bien el mapa de los activos facilita el trabajo del equipo. Esto hace que sea mucho m\u00e1s f\u00e1cil entender en qu\u00e9 lugar est\u00e1 la siguiente orden de trabajo o d\u00f3nde se inform\u00f3 de la aver\u00eda.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h3>Tener en cuenta todo el ciclo de vida de los equipos<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Para garantizar la disponibilidad y fiabilidad de todos los equipos, es importante tener en cuenta todas las <strong><a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/como-calcular-vida-util-activo\/\">etapas de la vida del activo<\/a><\/strong> (planificaci\u00f3n, adquisici\u00f3n, operaci\u00f3n y mantenimiento y eliminaci\u00f3n). En la fase de planificaci\u00f3n es crucial comprender las necesidades de los usuarios, los criterios del proyecto, la calidad y los costes de mantenimiento que tendr\u00e1n a lo largo de su vida.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>\n<h3><b>Crear econom\u00edas de escala<\/b><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Otra buena pr\u00e1ctica en la gesti\u00f3n de edificios es intentar adquirir equipos que sean compatibles con otros ya existentes, lo que facilita la operaci\u00f3n y mantenimiento. No s\u00f3lo reduce el n\u00famero de piezas de repuesto que deben estar siempre en stock, sino que tambi\u00e9n permite optimizar la formaci\u00f3n de los t\u00e9cnicos. <\/span><\/p>\n<ul>\n<li>\n<h3><b>Adaptarse a la IoT<\/b><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si el objetivo de la gesti\u00f3n de edificios es garantizar que \u00e9stos se mantengan en buen estado y sigan cumpliendo su funci\u00f3n, entonces no debes quedarte detenido en el tiempo. Instalar dispositivos conectados a la IoT y renovar el edificio es, sin duda, una de las mejores pr\u00e1cticas de facility management.<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h3>Comunicar con claridad y transparencia<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es necesaria una comunicaci\u00f3n clara y transparente con los usuarios de los espacios para entender sus necesidades objetivas (por ejemplo, \u00abtener luz en todos los espacios\u00bb) y subjetivas (por ejemplo, \u00abaumentar la luminosidad en los pasillos\u00bb).<\/p>\n<ul>\n<li>\n<h3>Asignar responsabilidades y establecer un SLA<\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dado que el modelo mixto es el m\u00e1s com\u00fan, es necesario definir las responsabilidades internas y externas para evitar conflictos. Es importante establecer canales de comunicaci\u00f3n y tener un SLA con indicadores de rendimiento espec\u00edficos. <\/span><\/p>\n<h4><span style=\"font-weight: 400;\">\ud83d\udc49<\/span> <a href=\"https:\/\/blog.infraspeak.com\/es\/comunicacion-mantenimiento-facility-management\/\">Lee m\u00e1s sobre la importancia de la comunicaci\u00f3n en el mantenimiento y el Facility Management con clientes, empleados y proveedores [ebook gratuito]<\/a><\/h4>\n<ul>\n<li>\n<h3><b>Formar a los empleados<\/b><\/h3>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es esencial formar a los t\u00e9cnicos y empleados en el uso de los equipos y sistemas de seguridad. Muchos gestores invierten en equipos que el personal no sabe utilizar correctamente, lo que influye negativamente en la gesti\u00f3n del edificio y en el retorno sobre la inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>La gesti\u00f3n y el mantenimiento de edificios son campos exigentes y llenos de peculiaridades. Independientemente del modelo de gesti\u00f3n que se prefiera, es indispensable contar con un sistema de gesti\u00f3n del mantenimiento o un programa similar. As\u00ed podr\u00e1s gestionar todos los contratos, monitorizar la eficiencia del personal y la eficacia de la gesti\u00f3n, y mantener el edificio en las mejores condiciones posibles durante muchos, muchos a\u00f1os.<\/p>\n\t\t<div data-elementor-type=\"page\" data-elementor-id=\"20231\" class=\"elementor elementor-20231 elementor-20057\" data-elementor-post-type=\"elementor_library\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-3e28788c banner e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"3e28788c\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-12c2a413 e-con-full e-flex e-con e-parent\" data-id=\"12c2a413\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-fccb20a elementor-icon-list--layout-traditional 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class=\"e-font-icon-svg e-fas-circle\" viewBox=\"0 0 512 512\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\"><path d=\"M256 8C119 8 8 119 8 256s111 248 248 248 248-111 248-248S393 8 256 8z\"><\/path><\/svg>\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">Mejora la tasa de cumplimiento de los acuerdos de nivel de servicio hasta en un 91%.<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<li class=\"elementor-icon-list-item\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-icon\">\n\t\t\t\t\t\t\t<svg aria-hidden=\"true\" class=\"e-font-icon-svg e-fas-circle\" viewBox=\"0 0 512 512\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\"><path d=\"M256 8C119 8 8 119 8 256s111 248 248 248 248-111 248-248S393 8 256 8z\"><\/path><\/svg>\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">Cumplimiento del 100% de la normativa para operaciones de mantenimiento.<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t<\/ul>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1cc5099d elementor-mobile-align-justify elementor-widget elementor-widget-button\" data-id=\"1cc5099d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"button.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-button-wrapper\">\n\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-button elementor-button-link elementor-size-sm\" href=\"https:\/\/infraspeak.com\/es\/plataforma\/resumen\" target=\"_blank\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-content-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-text\">Sabe c\u00f3mo<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-55aa4726 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" 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